武鸣提速发展！百亩优质地块即将拍卖

Original CRIC广西广西地产大数据 2022-05-16

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文/易居企业集团·克而瑞分析师黄锦良、吴思逸

克而瑞广西土地推介

对于一座城市而言，交通不仅承载着运输的使命，它还是城市发展的大动脉，是城市竞争力的重要因子，实现资源配套优化、物流集散、人口聚集。路网通达、出行方式快捷便利，是置业者考虑的重要因素之一，更是房企储备优质土地聚焦重点之一。

摊开南宁市域副中心武鸣区的发展新蓝图，城区强枢纽重点落在位于南宁教育园区东片区，贵南高铁和南宁北站如火如荼建设中，G75兰海高速车道将“四改八”，市郊铁路武鸣线进入前期研究中……于此同时，片区路网公共设施初现规模，多所高校已投入一期使用，科研、教育、医疗配套也将陆续完善。片区居住地块多是百亩以上规模，紧邻主干道。即将于今年7月31日竞拍的122.72亩优质地块，占据区位交通、配套资源等优势，地块起始价2.4亿元，备受市场和业内关注。

地

块

分

析

（1）

地块位置及规划指标：
体量24.54万方，竞买门槛适中

地块位置示意图（点击图片可放大查看）

根据《南宁市武鸣区2020年第十三期国有建设用地使用权公开出让公告》显示，本期出让地块编号2020-13-1，坐落于南宁市武鸣区安平路和经3路交叉口西北面地块（医科大学西面2019137地块），南宁教育园区东片区。地块总用地面积和净用地面积均是81812.83㎡（122.72亩），居住用地兼商业用地（其中商业占总计容建面≤10%，其余为住宅），容积率1.0-3.0，按最大容积率3.0计算其地上建筑面积可达24.54万㎡。地块建筑密度20%-26%，建筑限高80米。地块起始总价24000万元（折合约2.4亿元），起始单价196万元/亩，起始楼板价978元/㎡，竞买门槛适中。

地块《建设项目规划条件通知书》相关建设要求如下：

1、需配建1所9个班幼儿园，建筑面积不小于2500平方米，用地面积不小于5400平方米的幼儿园用地设施。幼儿园要与小区首期建设项目同步建设、同步验收，并无偿移交南宁市武鸣区人民政府，产权归南宁市武鸣区人民政府所有。

2、居住区和社区要求按“室内人均建设面积不低于0.1㎡，或室外人均用地不低于0.3㎡”的标准配建全民健身设施。须配建小型多功能运动（球类）场地，宜配置篮球场、乒乓球场、5人制足球场等。

3、须配建老年人日间照料中心（托老所），建筑面积350㎡~750㎡。

出让方式上，本期公开出让地块具备竞买资格的竞买人达到3家以上（含3家）的，采用现场拍卖方式出让；如无人取得拍卖竞买资格或具备拍卖竞买资格不足3家的或拍卖无人应价的，转采用现场挂牌方式出让。竞价方式均为“报价不低于底价，价高者得”。

本期出让活动由南宁市武鸣区自然资源局授权的南宁市武鸣区国土资源出让服务中心组织，并且由广西金锤拍卖有限责任公司负责现场相关执行工作。拍卖会定于2020年7月31日10时整在南宁市武鸣区春霞路1号春霞园酒店安祺厅举行；如转为挂牌方式出让，挂牌时间为2020年8月3日8时至2020年8月14日16时；挂牌地点为南宁市武鸣区公共资源交易中心三楼，竞买申请截止时间及竞买保证金缴纳时间延至2020年8月12日17时。（地块竞买申请时间和地点，以及报名或咨询联系方式，详见本文文末）。

（2）

地块四至及周边配套：
强枢纽交通网，科研与学府环伺

武鸣距离南宁市市中心约30公里，目前高速公路已实现半小时经济生活圈。

区位交通上看，2020-13-1地块位于南宁教育园区东片区核心区域，路网发达，强枢纽覆盖。地块四至主干道基本成型，周边路网发达、出行便利，可快捷来往南宁北站（建设中）、武鸣收费站、兰海高速、红岭片区、东盟经开区核心区、南宁教育园区西片区等。

地块周边配套实景图（航拍/制图：克而瑞）

具体看地块近期实景现状（2020年7月4日航拍），整宗地块呈“L型”，西南角为规划建设1所小学（占地约30亩）。目前地块内表面有些许几处坑洼积水，以及部分微隆起土坡有绿植覆盖，未来项目施工建设的土方工程量适中，较易推进平整。此外，地块内一小处工地临时搭建的工棚和混凝土搅拌站在土拍前将全部撤离，实现净地交付。目前拆除工作也正有序进行中，预计10天内可全部拆除。

地块实景图（航拍/制图：克而瑞）

地块东面的雷宏路（经3路）、北面长岗大道均是双向十二车道，沿雷宏路向南1.1公里可至武华大道，沿长岗大道向西可至东盟经开区、向东至武鸣中心城区。

地块南临的雷宏路西一里（安平路），部分路段已完成地面硬化，未来投入使用后将快捷通达雪松灵水小镇以及东盟经开区核心区。地块西临金桔路在建中，向南约1.5公里可直达南宁北站（建设中）。

备受关注的贵南高铁武鸣段如火如荼在建中，设计时速350公里高铁线路将途径南宁北站（建设中）。整条高铁线北起贵阳北站至南宁铁路枢纽南宁东站，预计最快2022年底建成，未来武鸣住户即可乘坐高铁实现15分钟直达南宁凤岭北。

而市郊铁路武鸣线目前在前期研究工作中，计划2022年底开工建设、2025年竣工，在南宁北站设置轨道站点，未来将更快捷方便来往南宁市其他城区，实现轨道交通换乘、通达全城。

地块周边配套实景图（航拍/制图：克而瑞）

配套资源方面，地块的东、西、北三面环伺大型公共资源配置，涵盖教育、文化、科研等产业领域。并且，这些公共资源配置场所规模较大，临主干道多是市政绿化带、风雨操场或教学楼、学生宿舍等低密多层建筑为主，对于居住区的采光通风、景观视野都非常有利。

地块东面为广西医科大学武鸣校区（1428亩，已建一期），地块西面为规划建设的武鸣科研创业园（325亩），地块北面为规划筹建的广西广播电视大学广西信息职业技术学院（760亩），地块东北面为在建的广西财经学院武鸣校区（2005亩），地块南面为在建中的云星·钱隆大第小区（约114亩）。

地块周边配套实景图（航拍/制图：克而瑞）

地块南面约400米处规划有交警派出所、消防站、公交首末站、规划商业用地；地块南面约700米为规划建设广西医科大学附属武鸣医院武华院区，附近还有高铁生产配套用地等。

地块周边3-5公里范围内分布有东盟商业广场、大帽山城市文化休闲广场、万盛购物中心、雪松灵水小镇展示中心、大帽山公园、狮子山公园等，满足片区住户、就业者、在校师生的购物和休闲所需。

地块周边配套位置示意图
（制图：克而瑞，位置为百度地图所得，仅供参考）

南宁教育园区建设项目总面积31.26平方公里，可容纳25~30所高校入驻，以规划建设的南宁—贵阳铁路为界分为东、西两个片区，总人口规模预计约33万-37万人，其中园区可容纳学生16-20万人。

目前，园区内供水、排污、用电等基础设施基本满足进驻学校建设和办学需求，安职院办学步入正轨，南师大、医科大顺利招生办学，工商学院、工职院有序推进，广西幼师武鸣校区、广西财院武鸣校区等高校陆续开工建设。今年南宁教育园区还将力争引进1-2所高校、科研院所，逐步打造教学、科研、产业、居住高度融合的新区。

地块周边配套实景图（航拍/制图：克而瑞）

市

场

分

析

（1）

土地市场：
品牌房企相继进驻，近三年土拍持续升温

近年来，品牌房企争相进驻南宁北，绿地、融创、招商蛇口、彰泰、云星、山湖海、奥园、雪松控股、云天、阳光100、交投地产、万丰等品牌房企已布局武鸣。其中，南宁教育园区东片区分布有交投地产·阳光100阿尔勒（九个半岛）、雪松灵水小镇、云星·钱隆江景、云星·钱隆大第、恒泰幸福港湾等项目。

土地市场方面，一级招拍挂市场火热，近5年武鸣区经营性用地成交楼板价稳步提升，2019年楼板价跃升至1276元/㎡。

2020年以来，武鸣土拍市场持续恒热，呈现多家品牌房企激烈角逐、争相布局南宁北态势。

1月11日，标营新区香山河畔86.54亩滨江地块（配建1所9班幼儿园），吸引了彰泰、云星、天美集团、万桂投资、洋浦等多家品牌房企现场竞拍，耗时1个多小时、26轮竞价，广西天美企业集团有限责任公司（天美集团），以总价3.46亿元成功拿地，成交单价400万元/亩，成交楼板价1999元/㎡。

5月15日，广西医科大学武鸣校区旁114.19亩优质地块（配建1所12班幼儿园），吸引了云星、彰泰、蓝光、金科、新城、碧桂园6家全国百强房企激烈角逐，最终，南宁武鸣云星房地产开发有限公司（云星集团），以总价4.52亿成功拿地，成交单价396万元/亩，成交楼板价1979元/㎡。而该地块开发项目即是云星·钱隆大第。

即将于7月31日（本月末）拍卖的 2020-13-1地块位于云星·钱隆大第的北面、医科大学武鸣校区西面，占地122.72亩，最大计容建面约24.54万㎡，规模和体量相对也较大一些，而配建幼儿园规模相对小一些，为9个班。这也是南宁教育园区东片区核心区为数不多的单幅百亩以上规模优质地块，适合品牌房企战略布局，打造区域标杆作品，深耕城市发展。

（2）

商品房市场：
运行良好，保持稳步发展态势

随着武鸣区城镇化建设推进，多项宏观经济数据向好发展，居民人均收入和可支配收入稳步提升，置业热度逐步升温；品牌房企在武鸣打造的产品类型日渐丰富，刚需、改善、投资等不同置业需求进一步释放，武鸣区房地产市场整体运行良好，保持稳步发展态势。

武鸣区统计局数据显示，2019年，武鸣商品房销售面积75.67万㎡；商品房销售额47.1亿元，比上年增长18.1%；销售均价6224元/㎡，增长26.9%。2020年1-5月，城区本级商品房销售面积21.12万平方米，同比增长4.4%。

目前，南宁教育园区在售商品住宅以高层住宅为主，也有别墅、洋房、联排合院等中高端改善产品。高层户型面积段以90-143㎡（建面）3房至5房为主，主力价格区间5500-7000元/㎡。置业客群以地缘客户、工作缘客户为主，一部分投资客户。

其中，交投地产阳光100阿尔勒（九个半岛）已开发多个组团和交付；雪松灵水小镇北区别墅首期已于今年年中交付、南区高层住宅已实现封顶；绿地东盟国际城首期高层住宅已于今年年中交付。品牌房企给武鸣居民带来的品质居住体验，也正逐一兑现。

绿地东盟国际城首期交付小区实景
（来源：公众号“绿地东盟国际城”）

【小结】

综合来看，南宁教育园区东片区拥有强枢纽交通网、教育科研文化产业集群，占据人口、就业、产业集聚优势；有着稳定的置业客群基础，居住区呈现规模化、可塑性高特征。

将于7月31日拍卖出让的122.72亩优质地块（医科大学武鸣校区西面），可开发体量较大，达24.54万㎡；竞买门槛适中，地块起始总价2.4亿元，起始单价196万元/亩，起始楼板价978元/㎡，适合品牌房企战略布局，打造区域标杆作品，深耕城市发展。

【地块竞买申请时间和地点】

申请人可于2020年7月6日至2020年7月29日17时止（法定节假日除外）到南宁市武鸣区国土资源出让服务中心提交书面申请及报名材料，竞买保证金须在2020年7月29日17时前汇入南宁市武鸣区国土资源出让服务中心指定账户（以到账时间为准）。

竞买人以交纳竞买保证金的银行进账单（存款单）填写的交款人名称申请参加拍卖（挂牌）出让活动。经核查，符合竞买人条件的，南宁市武鸣区自然资源局授权南宁市武鸣区国土资源出让服务中心确认其竞买资格。

【地块报名/土地咨询服务】

南宁市武鸣区国土资源出让服务中心

联系人：韦女士、潘女士

联系电话：0771-6221566

联系地址：南宁市武鸣城区兴武大道171号。

广西金锤拍卖有限责任公司

联系人：蓝女士15007819818、覃女士15177775621、陈女士18076639092

联系电话：0771-5670928

联系地址：南宁市青秀区民族大道143号德瑞大厦12楼1225室。

克而瑞土地业务推广咨询服务合作单位：克而瑞广西区域；

联系人：潘女士 15177768219

联系地址：南宁市青秀区东葛路118号青秀万达金座36楼。